（一）产品开发策略 1、目标人群分析 本次问卷调查供 127 份，有效问卷 127 份。 根据问卷结果显示，男性占 49.6%，女性，占 50.4％，性别上没有太大差距；由调査数据反映的年龄统计中，被调查者中的年龄层次分布以 18-30 岁为主，有，占 79.5%；调查数据显示，被调查者在职业上以企业职员和学生为主，受教育程度也以本科和专科居多，年收入状况集中在 10 万元以下。综合分析可知，民宿的目标人群可定位为以以企业职员和学生为主，中等收入且文化水平高的青年人群。 2、民宿选址分析 南京的乡村旅游发展良好，江宁区有世凹桃园、石塘人家、汤ft七坊、朱门农家、东ft香樟园五朵金花被文化部中国乡土艺术协会评为“中国十大美丽乡村”；浦口区有水墨大埝、不老村、知青故里等，依靠乡村旅游、汤ft温泉、高淳慢城等资源，就地发展具有不同资源特色的民宿。 根据调查问卷显示，游客选择旅游范围中市内占 8.7%，周边城市占 32.3%，周边省占 31.5%，省外，占 27.6%（图 1）。来源地情况的统计结果反映：被调查的人数大部分是江苏省内的，占到 79.6%。 因此可知，南京民宿的主要客源集中江苏省内，游客在旅游范围的选择上集中在周边城市和周边省。 因此民宿在选址上要兼顾基础设施完善程度、交通设施、周边自然环境，选择游客最容易到达，吸引来自周边城市和省内的游客。例如，南京公塘头民宿位于江宁区谷里街道公塘社区，紧邻银杏湖大道，交通方便，游客容易到达。 3、民宿风格类型选择 根据问卷调查显示，在游客选择住民宿的目的来看，选择休闲度假占 51.97%，接触大自然占53.54%，体验民宿生活占 56.69%，品尝民宿美食占 37.8 %，慕名而来占 22.83%，价格便宜占 31.5% （图 2）。 图 2 旅游者选择民宿目的 调查样本中，被调查者选择民宿的目的比较全面，其中最主要的目的是体验民宿生活、休闲度假和接触大自然，南京民宿在风格上应倾向于休闲度假型。 根据调查问卷显示，游客在民宿类型上的选择上，田园风光型占 67.72%，水乡古镇民宿占60.63%，海滨民宿占 43.31%，传统建筑民宿占 32.28%，艺术文化民宿占 34.65%，城市风格民宿占14.96%（图 3）。 图 3 旅游者民宿类型选择 根据调查结果显示，游客在民宿类型的选择上倾向于田园风光型民宿和水乡古镇型民宿，结合南京当地的乡村旅游资源状况，南京可依托世凹桃园、石塘人家等乡村发展田园风光型民宿。 4、经营理念
分析公塘头民宿可知，公塘头民宿是江宁商务商贸集团打造的旅游生态品牌——“恬园味”旗下的南京首家特色主题民宿，定位是“我在乡村有个家”，立意为追寻乡愁记忆、体验诗意生活、感受家的温暖。依托共塘头村庄环境，充分利用原有建筑的外部形态和内部空间格局，通过改造提升和高新设计装修，将田园文化融入到建筑内外各个方面，整体设计呈现的风格为外部简约、质朴，与周边景致协调；内部景致典雅，提供舒适居住环境。 因此，民宿在经营理念上要突出主题，并且要由经营者的情怀在其中。 （二）市场推广策略 1、旅游广告宣传 据问卷统计结果反映：游客在选择民宿信息来源主要是依靠网络和亲友推荐，分别占据 74.02%和 44.88%（图 4）。 图 4 选择民宿信息来源 民宿旅游的宣传方面采取网络宣传和亲友推荐。在网络宣传方面与百度、微博、南京旅游网站合作，制作南京民宿旅游的宣传视频，宣传南京当地民宿旅游。 在亲友推荐方面，对入住的游客采取给予再次入住的优惠券，转介绍亲友优惠等措施，营造良好口碑宣传。 调查样本中，被调查者选择住宿的信息来源首要选择网络，其次是亲友推荐，这为以后的民宿的宣传手段提供了思路。 2、网络推广 根据问卷数据（图 5），被调查者知道的旅游预订平台最多的是携程、同程途牛等旅游电商公司，因此民宿经营者要与旅游公司合作，在其平台销售民宿，同时又借助携程、同程等旅游公司的名气为民宿做宣传。 3、产品竞争与合作 随着民宿数量的急剧增长，民宿在风格类型上存在同质化现象，竞争方面也越来越激烈。对此，南京民宿业应针对这种现象采取相应措施。成立专门的民宿行业协会，对于存在抄袭现象的民宿给予相应的处理，避免南京的民宿同质化现象严重，失去原有的吸引力。 对于南京民宿来说，应该大力发展具有南京当地特色的民宿，譬如温泉民宿、民国风情民宿、田园风光民宿等，以其独特性占据市场位置，增强竞争力。 （三）相关政策与标准 1、政府对民宿发展的相关政策 （1）南京市政策 为贯彻落实《南京市“十三五”时期美丽乡村建设行动计划》和《关于推进乡村民宿业发展的指导意见》，南京市人民政府办公厅于 2017 年 1 月 22 日出台《关于促进乡村民宿业规范发展的实施办法》。《办法》中对民宿进行了明确的定义，并且对民宿民宿开业条件，包括经营用房、消防安全、治安安全、卫生安全、环境保护、食品安全、规范管理作出规范。对民宿办证程序和工作要求也做出说明。 南京市江宁区人民政府于 2016 年 11 月 29 日印发《江宁区关于加快发展乡村民宿的指导意见》，《意见》中指出要按照“一年建体系、三年成规模、五年上台阶”的工作部署，2017 年，编制完成全区民宿发展规划并启动第一批民宿示范村建设；到 2019 年，全区建设或改造 400 幢乡村民宿户、打造 20 个市级乡村民宿示范村（乡村民宿户 20 幢以上的民宿集群、床位 200 张以上），全区民宿床 位达到 4000 张，年营业收入达到 8000 万元以上；到 2020 年，全区乡村民宿户 600 幢，床位达到8000 张，年营业收入达到 1.5 亿元以上。形成 2-3 个具有国内一流水平的精品民宿集聚群或集聚带，使之成为促进农村集体经济发展和农民增收新的增长极。 《意见》中对民宿的特色主题、经营模式做出说明，在行业指导标准方面制定《促进乡村民宿规范发展的实施办法》，并且加大对民宿的培训推介力度。在政策方面实施财政奖补、完善土地政策、便捷审批办理等，为民宿旅游的发展提供良好的政策。在组织保障方对加强组织领导、明确责任分工、加强考核指导等方面也给出指导意见。 总的来说，南京政府在对民宿旅游的发展政策方面是支持、鼓励的，并且也出台了明确的规范办法和指导意见。在良好的政策和政府支持下，南京的民宿旅游的发展会越来越好。 2、民宿标准 南京出台的《关于促进乡村民宿业规范发展的实施办法》中对民宿开业条件做出了具体说明。 （部分） （1）经营用房。 ①房屋产权清晰，一般单体建筑面积在 600 平方米以内，建筑层数不超过 5 层、房间 20 间以下。房屋结构坚固、通风良好、光线充足； ②经营场所符合相关安全要求，无安全隐患；对可能出现危险的地方，应设置警示标志。 （2）消防安全 ①民宿内不得设置营业性娱乐场所； ②成组布置的民宿建筑应设置净宽度和净高度不小于 4 米的消防车道。 （3）治安安全 ①办理相关手续并上传，落实旅客入住登记制度； ②民宿出入口、接待处和主要通道，须安装视频监控系统，监控设备安装要符合相关标准。 （4）规范管理 ①建立完善的内部管理制度（上墙公布）和服务礼仪规范。 ②鼓励经营业主为住客提供旅游意外保险。 3、民宿相关的投诉处理 《办法》中明确了对违反相关规定民宿，设立投诉电话；对不规范经营，或有重大旅游投诉的民宿，由相关职能部门依据有关法律法规进行处理。但是投诉电话是多少，进行管理的职能部门没有明确说明，需要改进。 为了更好的发展南京民宿旅游，可以通过以下方式来处理投诉： （1）设立专门的投诉电话，并公布； （2）明确相关管理职能部门，发挥管理规范作用； （3）建立网上投诉、意见反馈制度； （4）建立民宿行业协会，规范行业标准，处理相关投诉。
结论 本文从民宿的起源、发展开始研究，首先研究国内外民宿的发展以及研究的方向，其次阅读台湾和内地学者对于民宿研究的文章，最后搜索国内和南京民宿的发展的现状以及存在的问题，开始探讨南京民宿的开发策略。对南京民宿的研究得出以下几点结论： 第一，综合分析可知，民宿的目标人群可定位为以企业职员和学生为主，中等收入且文化水平高的青年人群，这类人群是南京民宿旅游的主要客源市场。 第二，和传统大众旅游一样，地理区域是影响民宿目的地选择的重要因素，通过分析发现，南京民宿旅游的目的地选择多偏好于本省和相邻省份，即江苏、安徽，目的地的选择随距离的变化而变化。 第三，通过分析，民宿的装修风格和类型都是影响消费者选择的因素，在民宿类型的选择上倾向于田园风光型民宿和水乡古镇型民宿，可结合南京当地的乡村旅游资源状况，例如可依托世凹桃园、石塘人家等乡村发展田园风光型民宿；依托秦淮河开发秦淮风光民宿。 第四，通过分析营销模式、宣传手段和预定渠道等都是影响消费者选择的因素，民宿经营者要重视以上影响因素，制定出相应的措施。 第五，国内民宿的管理和发展存在很多问题，例如经营模式、管理规范、同质化、酒店化等，南京的民宿也同样存在类似问题。此类问题需要经营者和相关和管理部门共同解决。 总的来说，本文的创新之处在于总结国内民宿和南京民宿所出现的问题，结合南京的旅游资源和南京政府的政策来，分析南京可发展的民宿类型，并对于民宿所出现的问题提出相应的解决措施及建议。 |
