1需求因素 1.1收入水平 收入在很大程度上影响着消费者的消费行为，只有消费者有着足够的收入去进行消费，才会去考虑更高价格的住宅，这样才带动了住宅价格的提升，但是与住宅供给的多少没有多大关联，一般我们用城镇居民人均可支配收入的增加来反映居民收入的提升，随着居民可支配收入的增加，居民将具有更高的消费能力，会使部分之前没有购买能力的需求转化为可购买的需求，同时人们也有更多的钱来进行住房投资。从而使住宅的需求量大幅度上涨，也在同时带动了住宅价格上涨，并且，个人认为可支配收入影响住宅需求主要表现在三个方面。 第一：消费者按揭贷款数额的提升 个人可自由支配花费的钱增多，意味着消费者可以负担更大数额的贷款，也间接增加了消费者的消费需求。 第二：居民财富的增加，很大程度上刺激了居民的消费欲望，从而提高其住房需求。第三：居民可用于消费钱财的增多，会使其对未来的期望收入增加，这样也会在一 定程度上刺激起对住宅的消费水平，进而去花费钱财提升住宅的消费需求。本文选取城镇居民人均可支配收入来衡量收入水平对房价的影响大小。 1.2人口因素 人是住宅需求的主体，人口因素是影响房价的另一基本因素[3]，人口的增长带来的房地产行业需求的增加，人口数量的增加，通常表现为外来人口的增加，和人口结构的改变带来的适龄购房的人口的增加，不同的年龄结构、人口结构、性别结构对房地产的需求与支付能力都是不一样的，随着城市化的发展，人口总量的增加，越来越多的人在城市安家落户，加大了城市人们对房地产购买的需求，拉动房地产行业的发展；另一方面，大量人口的涌入，使得城市住宅的恩格尔系数上升，居民住房的支付能力降低，同时人口越多，人均资源占有量就会降低，一定程度上可能影响城市经济发展速度，进一步影响人均可支配收入，从这点上来讲，人口的增长也会给房地产行业的需求带来不利的影响。 1.3城市化率[4] 城市化表现为城市人口和比重的不断提高，和城市的生产生活方式不断变化的过程，也是社会经济变化的地域空间的改变的过程。城市化的发展阶断与房地产行业的发展趋势由异曲同工之妙，城市化进程推进阶段，房地产行业处于高速发展的成长期时期，国民经济的发展，推进了城市化的进程，房地产行业作为国民经济支柱行业，对国民经济的发展也起到了巨大的推动作用。城市人口的增加拉动了房地产的有效需求与投资力度。 图 3.1 合肥市 2010 年-2016 年城镇化率折线图 通常情况下，城市化率是指城镇人口占总人口的比例。城市人口比例小于 30%时，称为城市化初期阶段，城市化速度缓慢；城市人口占总人口比例在 30%到 70%之间，称为城市化加速发展阶段，城市化水平明显提高，城市化进程更加加快；城市化率大于 70%之后，属于城市化后期阶段，城市化进程变得缓慢。数据显示目前合肥市城市化率达到 70 以上，按照城市化的 S 曲线来看，目前城市化水平高，这与房价快速上涨想契合，说明人口大量的像城市集中，是导致房价高涨的重要原因。中国的房地产价格与城市化水平之间存在着一种正向的互动关系，由此看来，这个城市化水平的快速提高，也不是一个均衡的良性发展态势。 心理预期 房地产价格与一般商品价格的形成机制是有区别的，房地产价格很大程度上受到消费者心理预期的影响。预期是指经济行为人对于经济对象在未来的变动方向以及变动幅度上的事前估计与主观判断。在房地产市场中，国家宏观经济政策的调整，税收利率等政策的变化，会对当前消费者的心理预期产生影响，产生所谓的“买涨不买跌”的心理。如果消费者预期房价会上涨，那么以消费为主的购买者会提前消费，投机者更会在此时买入，以期待在后续上涨过程中获得更多利益。此时需求曲线会向右移动，由于供给的滞后性，短期内不会有大量房屋供给，价格会同向做上升变化。相反，消费者预期价格下跌时，投资商和消费者会推迟购买计划，住宅需求降低，消费者住宅预期通过影响需求来同向影响房地产价格[5]。当然，这是短期内的现象，在信息传播越来越迅速，信息透明度逐渐提高，信息沟通越充分， 人的心理预期越稳定，房地产价格受到消费者心理预期的影响就会越来越小的，所以心理因素长期来说对房地产价格的长期波动影响不大。 2 供给因素 2.1土地价格 土地价格直接决定着商品房建成后的楼面价格，房地产商会根据地价来计算楼面平均价格，土地价格越低，则相对楼房成本越低，在市场需求一定的情况下，大多数房地产商需要快速回款或者销售完手中楼盘，则其所定的房价将会远低于高土地价格时的房价，这是一个直观且很有影响力的因素[6,7,8]。而合肥地区近几年地王频出，地块的价格一块高出一块，甚至出现某个地区楼面价格也就是土地价格除所建成房屋面积的平均值远大于目前市场平均商品房成交均价的情况，在这种情况下，房地产商是不可能以低于楼面价的价格出售的，他们所定的价格将会加上房屋建造的成本以及他们所赚取的利润，这样出来的价格将远远大于市场上的房价，一个地块出现这样的情况，周围地区的房价也会跟风而涨，这样将会出现一个很严重的后果，导致房价居高不下。 2.2房地产开发商预期 房地产商大多数是想要获取高额利润的，当房地产商预测到部分地区的房地产前景将出现很好的变化时，大部分房地产商就会趁机涨价，或者捂盘不售，这样造成市场供给大量减少，自然造成价格出现上涨，但是一但房地产商感觉此地区房地产前景不容乐观时，大部分都会选择低价出售，快速回笼现金，防止资金被套，造成亏损。 2.3住宅开发投资规模 住宅开发投资规模的增加对房地产价格的影响有两个方向，若住宅开发投资用于大批量建设商品房，一个地区商品房库存出现大批量增加，则供给远远大于需求，此时有住房需求的人将拥有更大的选择权，开发商急于销售房屋，价格自然走低。部分开发商增加投资会用于该地区基础设施以及环境的建设改造，公园的建立，医院 学校的建造等等，住宅区配套设施的建立，自然改善了人们的住宅环境，此时房价自然会大大增加。 2.4住宅年竣工面积 每年若有更多的住宅完成竣工，则市场将会多出更多的供给，此时各大房地产商为了争夺客户，自然会降低价格，快速销售市场多余的部分住宅，从而回笼资金。但是要是住宅竣工面积减少，则市场需求远远大于供给，此时各大房地产商根本无需担心房子卖不出去，而购买者也陷入无房购买的情况，价格自然走高。 3政策因素 3.1利率政策 利率政策是指国内各大银行调整存贷款利率从而来调整市场货币总量的一种政策,利率政策对房地产价格波动的影响是很大的【9】，对于房地产开发商来说，大部分房地产开发商大多都是通过银行借贷才能完成土地的购买，以及房屋建设的初期成本，一但银行出现存贷款利率上升，则房地产从银行贷款的成本大大提高，开发商自然会减少或者暂停部分住宅的供给，这样将会造成市场供给减少，此时房价自然出现上涨。对于购房者来说，不管是刚需家庭还是投资型购买者，大多数人的资金来源都为银行贷款，存贷款利率提高，则需要支出的利率成本会有部分提高，但是对于大多数刚需一族来说，不多的利息增加不会减少其对住宅的需求，相对于投资型的购房者，利率的增加会让他们以为房地产的价格走势将会出现波动，这样大多数投资型购房者将会犹豫或者暂停购买需求，从而导致房地产市场需求下降，房地产价格会出现部分走低的现象。 3.2税收政策 税收政策是一个能直接决定房地产价格的一个政策，无论房地产开发，流通还有保有的各个环节，都能受到影响，在房地产开发环节，若税收政策增加，则房地产商开发成本大大增加，在市场需求一定得情况下，房地产商自然只能减少市场供给，这样房地产价格自然走高。如果税收减少，房地产开发的成本就会降低，房地产供给会增多，房地产价格就会随之下降。在流通阶段，房地产交易时税收增加，则购房者的成本增加，对于部分购房者造成资金压力，从而降低购房需求，自然影响价格。在保有以及房地产经营环节征税，将直接增加投资型住宅的成本，这样造成投资者减少，市场需求大大降低，房地产价格就会直接出现波动。 3.3土地政策 土地政策对房地产价格的影响主要体现在两个方面【10】，第一是指土地供应方式上，土地供应有政府划拨土地和市场竞价两种方式，政府划拨的土地价格是由政府定价，具体价格与市场价格无关，而是由政府直接定价，定价大多远低于市场价格，这样房地产成本自然大大降低，供给得到增加，房地产价格则会走低，第二种是由市场竞价的方式，这种往往由各大房地产商互相竞价，价高者得，到最后土地的成交价非常高，而这种地做出来的住宅成本大大增加，则房地产价格也会增加。第二个方面是指土地供应量，政府每年提供的土地供应量大量增加时，则房产供给大大增加，在市场需求一定得情况下，房地产价格自然下降，而相反则会出现上升。 由此可见，政策因素对房地产价格的影响也是比较显著地，但是由于政策因素无法找到量化的统计数据准确的分析政策因素对房地产价格的具体影响程度，因此本文就定性的描述其对房地产价格的影响。 |
