摘要：市场机制的不断健全和完善，促进了中国资本市场的快速发展，中国证券市场近年来呈现出良好的发展态势。对于上市公司，如何在现有的会计准则和证券法等相关法律法规的制约下实现企业融资的目的成为企业最为关心的问题，盈余管理就是在这一背景下逐步形成并发展起来的。当前，随着资本市场竞争的不断加剧，上市公司的盈余管理现象越来越普遍，房地产行业作为投资相对较大的国民经济的支柱性行业，其盈余管理行为不仅对投资者的投资决策产生影响，而且影响到中国证券市场的健康发展。
本文透过国内外有关盈余管理研究的文献，对房地产行业上市公司盈余管理的问题进行研究分析。首先重点阐述盈余管理的基本理论，包括盈余管理的概念、必然性与可行性以及动机。其次概述了房地产行业发展现状及其盈余管理的手段。再次对房地产上市公司盈余管理产生的原因进行分析。最后在研究的基础上，对房地产行业上市公司盈余管理提出相关建议。
盈余管理问题的研究发展到现在，一些经典的理论基本建立，对这些理论的检验也基本完成。但是，随着经济环境的日新月异和经济业务的多样化和复杂化，盈余管理动机、手段以及程度和频率都不断地发生着变化。可以说盈余管理是一个常谈常新的话题，在今后的研究中唯有与时俱进，密切关注盈余管理的新动态，
才能够建立起一个完善的预测及解释盈余管理有关问题的理论体系，才能够更好地促进会计准则的完善性及其执行的有效性，才能够优化市场资源的配置。
关键词：房地产行业；上市公司；盈余管理
目录
摘要
Abstract
引言1
第一章盈余管理的相关理论概述2
1.1盈余管理的概念界定2
1.1.1盈余管理的概念.2
1.1.2盈余管理和利润操纵的区别.2
1.2盈余管理的必然性和可行性2
1.3盈余管理的动机4
第二章房地产类上市公司盈余管理的现状分析7
2.1房地产行业的发展概况7
2.2房地产类上市公司盈余管理的手段7
2.2.1调节收入的确认时间以及隐匿收入.7
2.2.2调节费用支出和成本.9
2.2.3利用会计政策和会计估计的变更11
2.2.4提取资产减值准备.12
2.2.5利用公允价值计量.13
2.2.6利用关联交易.14
2.2.7利用地方政府的支持.16
第三章房地产类上市公司盈余管理现状的原因分析.17
3.1经济主体的利己性17
3.2信息不对称17
3.3会计准则的弹性和滞后性18
3.4市场的非强式有效18
3.5审计机构的非完全独立性19
第四章对房地产类上市公司盈余管理的相关建议20
4.1加强房地产上市公司自身建设20
4.1.1完善房地产上市公司内部约束机制，构建合理的治理机制.20
4.1.2加强房地产企业的诚信道德建设.20
4.2加强外部环境建设21
4.2.1加大房地产行业信息披露的力度.21
4.2.2建立健全房地产行业会计准则制度.21
4.2.3加强房地产行业外部监管体系的力度.22
4.2.4完善市场机制，发挥市场作用.23
结论.24
参考文献.25
致谢.27
