摘要:近年来我国的房地产行业取得了快速的发展，目前在国民经济中已经占据了越来越重要的位置。然而我国的房地产行业的整体水平仍然相对比较落后，处于初级发展阶段，存在着诸如目标细分不够准确、导致营销手段不够多样、不够新颖独特缺乏个性化等一些问题，因此，在当代社会必须要准确对产品进行市场定位与产品定位，采用多种营销手段，结合现代化的营销模式，树立品牌效应，加快房地产行业的健康快速发展。一份合理的影响策划可以很好的贯穿整个项目的生命周期，从开发建设到完成销售再到最后的物业管理。因此营销策划对项目的运营有着重要的作用。可以为项目指明发展方向，并且能够合理的控制费用以及实施项目的过程中可能遇到的问题和风险。
本次毕业设计在较全面了解项目基本情况的基础上，在市场调研中与其他竞争楼盘的相对比较，并查找目前徐州房地产的相关资料，在获得数据资料以后，分析本项目的相关竞争对手，得出SWOT分析表，紧接着根据分析提出接下来的对应策略，然后进行市场的细分、营销策略以及营销过程中产生的费用和存在的风险几个方面进行了详细的分析，并提出了解决方法和应对的策略。营销策略部分主要运用了4P策略即产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略指明了龙湖湾项目的建设方向。
关键词 房地产；市场营销；SWTO分析
目录
摘要
Abstract
第一部分 工作过程描述-1
1项目简介-2
2本设计的目的和意义-4
3工作内容-5
3.1小组工作安排-5
3.2个人工作内容-5
第二部分 营销策划报告-8
1调研报告分析-9
1.1调研计划-9
1.2市场环境调研-9
1.3消费者调研-12
1.4竞争楼盘分析-16
2产品策略-23
2.1房地产产品的概述-23
2.2市场细分及确定-23
2.3目标客户确定分析-24
2.4产品定位细化建议-25
2.5房地产产品策略-26
3价格策略-29
3.1影响价格因素分析-29
3.2定价目标-29
3.3开盘均价-30
3.4调价策略-30
3.5价格确定-31
3.6付款方式及折扣-34
4渠道策略-35
4.1传统营销渠道分析-35
4.2项目营销渠道选择-36
4.3项目渠道结构-36
5促销策略-38
5.1本案促销组合-39
5.2广告促销策略-39
5.3人员推销策略-40
5.4赠品促销策略-44
5.5公共关系策略-44
6预算与控制-46
6.1总预算费用-46
6.2营销推广费用阶段控制-46
6.3费用价目表-46
7风险防范与危机处理-49
7.1建立风险防范与控制机构-49
7.2风险分析-49
7.3风险对策-51
结论-52
参考文献-54
致谢-53
附录-56
