摘要:随着国民经济的不断发展，人口收入开始增多，生活水平不断提高，随之而来的居民需求越来越大。由于中国人口基数大，持续的繁衍导致了住宅供不应求的局面逐渐形成。房地产由此成为了一个新兴行业。全国各处都在开发新的项目，到处都是一派热闹的景象。但由于担忧房地产泡沫的出现，国家这两年加强了对房地产市场的宏观调控，各地的房地产企业竞争压力一下子陡然加大，这时候市场营销的地位日渐显著，一个营销方案的成功与否往往决定着项目销售的成败。
本设计是关于徐州市新兴楼盘项目万福世家的营销方案策划，为了了解广大客户的潜在需求，本小组通过了市场调研进行情报的搜集。调研主要的对象是新城区的市场环境、消费者状况以及周边竞争楼盘的具体信息。通过市场调研确定万福世家在徐州市场上的竞争地位和优劣之处，从而针对性的拟出营销方案，使万福世家发挥出自己的楼盘特色和最大的竞争能力，在同类型的楼盘竞争中脱颖而出。营销策划根据4PS理论分为四部分来进行：产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略，结合万福世家实际的楼盘情况分阶段来制定。通过营销方案的实施，最终给万福世家打造成一个良好和充满竞争力的楼盘形象，吸引广大客户前来购买。
关键词 营销策划；市场环境；SWOT分析；营销策略
目录
摘要
Abstract
摘要-3
Abstract-4
第一部分 工作过程描述-8
1 项目概况-9
2 本设计的目的和意义-10
3 工作内容-11
3.1 小组工作安排-11
3.2 个人工作内容-11
4 成果概述-13
4.1 小组工作成果-13
4.2 个人工作成果-13
第二部分 营销策划报告-15
1 项目基本情况-16
2 项目市场环境调研-17
2.1 调查目的-17
2.2 调查方法-17
2.3 调查内容-17
3 消费者调查-21
3.1 购房意向-21
3.2 置业用途-21
3.3 购房时间节点-22
3.4 希望的交付要求-22
3.5 接受的住宅户型-23
3.6 接受的住宅面积-23
3.7 期望的平均价格-24
3.8 最关注的置业因素-24
4 竞争楼盘分析-26
4.1 项目优劣势SWOT分析-28
4.2 项目分析结论-30
5 产品策略-31
5.1 市场细分及确定-31
5.2目标客户确定分析-32
5.3 产品定位细化建议-33
5.4 房地产产品策略-37
6 价格策略-39
6.4 具体价格确定-41
6.5 调价策略-43
6.6 付款方式及折扣-44
7 渠道策略-45
7.1传统营销渠道分析-45
7.2项目营销渠道选择-46
7.3 项目渠道选择-46
7.4 项目渠道管理与控制-47
8 促销策略-48
8.1 本案促销组合-48
8.2 广告促销策略-48
8.3 人员推广策略-46
8.4 销售推广策略-52
8.5 公共关系策略-53
8.6 各阶段推广方案-54
9 预算与控制-55
9.1 销售费用总预算费用-55
9.2 营销推广费用阶段控制-55
9.3费用价目表-55
9.4 预算控制-55
10 结论-57
10.1 论文总结-57
10.2 本论文的局限性-57
10.3 有待进一步关注的问题-58
致谢-59
参考文献-60
附录-62
