摘要:2017年4月，万科企业的王石先生表明：中国的房地产业已经进入了“L”型改拐点。这将给中国的房产行业带来加大的变化。在房地产开发中，土地是必不可少的基础，土地估价不仅能够灵敏的反应土地市场的供求状况，也是调节土地市场的有效工具，还是推进我国土地制度改革的资料来源，还可以有效的促进土地的成交。
在本项目中，首先进行万科城有关资料的整理和分析，收集万科城项目的选址位置、教育配套、人文景观、周边商业、交通便捷程度等基础配套情况的资料，为土地价值的评估做前期的准备；接着对估价地块进行了描述，包括土地登记、土地产权、土地利用等土地情况的描述；然后对地价影响因素进行描述，包括宏观因素和个别因素两方面；随后就对万科城的土地价值进行评估，根据土地估价的方法和依据，以及万科城项目自身的特点，本次土地估价采用市场比较法、基准地价修正法和假设开发法对该地块进行了估算，最后根据各种估价方法的所占权重，得出万科城土地的价值，为其后的投资分析，营销方案策划，物业管理等做参考依据。
关键词： 土地估价；市场比较法；假设开发法
目录
摘要
Abstract
第一部分 工作过程描述-1
1 项目概况-2
图1-1 徐州万科城区位图-2
2 本设计的目的和意义-3
2.1从项目角度-3
2.2从个人角度-3
3 工作内容-4
3.1 小组工作安排-4
3.2 个人工作流程-4
4 成果概述-6
4.1 小组成果描述-6
4.2 个人成果描述-6
第二部分 土地估价报告-8
1 估价声明-9
1.1 致估价委托人函-9
1.2 估价师声明-9
1.3 估价假设和限制条件-9
2 摘要-10
2.1估价项目名称-10
2.2 委托估价方-10
2.3估价目的-10
2.4 估价基准日-10
2.5 估价日期-10
2.6地价定义-10
2.7估价结果-10
2.8土地估价师签字-11
2.9土地估价机构-11
3估价对象描述-12
3.1土地登记状况-12
3.2土地产权状况-14
3.3土地利用情况-14
4 估价依据和原则-16
4.1 土地估价依据-16
4.2土地估价原则-17
5地价影响因素-18
5.1宏观因素-18
5.2 个别因素-24
6土地估价方法及选择-27
6.1 土地估价方法-27
6.2 估价方法的原理-27
6.3 估价方法的选择-28
7 市场比较法-29
7.1 市场比较法操作程序-29
7.2收集交易实例-29
7.3选取可比实例-30
7.4建立比较基准-30
7.5各项修正系数及价格计算-32
7.6可比案例比准价格和待估土地价格的确定-33
8基准地价系数修正法-35
8.1基准地价修正系数法操作程序-35
8.2相关基准地价情况-35
8.3确定估价对象所处地段的基准地价-36
8.4修正系数的确定-36
8.5修正系数范围确定-38
8.6 万科城项目地块使用年期修正系数的确定-40
8.7 估价日期修正系数的确定-40
8.8万科城项目地块容积率修正系数的确定-40
8.9万科城项目地块价值的确定-40
9假设开发法-41
9.1 假设开发法操作流程-41
9.2假设开发法的基本计算公式-41
9.3土地估价过程-41
9.4估算开发周期-42
9.5预测售楼价格-43
9.6估计开发费以及正常利润-45
9.7土地价格的确定-46
10地价的确定-47
10.1估价方法的权重的确定-47
10.2土地价格的确定-48
结论-49
致谢-50
参考文献-51
附录-52
