[摘要]：住宅小区的业主自治是近年来我国住房制度改革的重要成果。但是,我国城市住宅物业管理尚处于十分不规范的状态,业主自治管理体制自身存在缺陷、业主自身管理住宅小区的综合素质及业主委员会的尴尬法律地位已成为业主自治管理的巨大阻碍。如何解决这些问题已成为目前实践者及理论者共同关注的问题,本文以南京百合华府小区为例，探讨业主自治管理中存在的问题并试图探讨出最佳的管理模式。
[关键词]：业主自治 物业管理 业主大会 业主委员会
Abstract:Owners of residential housing system of self-government reform in recent yearsimportant results. However, management of urban residential property is still in a verynon-standard status, the owner's own self-management system deficiencies, the owner's own residential quarters of the overall quality of management and owners of the legal status of the Commission's embarrassing self-government management has become a great obstacle to the owners. How to solve these problems has becomepractitioners and theorists of common concern, the paper lily Washington area in Nanjing, for example, owners of self-management of problems and attempts to explorethe best management
Keywords：Owners of autonomy property management owners owners of the Committee
在住宅小区内对物业的管理主要有两种方式，一是业主的自治管理，二是业主的委托管理，也就是选择物业管理企业来管理。我国《物权法》肯定了物业管理的这两种模式，《物权法》第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”因此，物业管理的实质主体是全体业主，因为全体业主是小区物业的产权人。但是，我们说物业管理的主体是全体业主而不是物业管理企业，并不意味着对于物业管理的所有事务都需要业主们事必躬亲。其实，物业管理企业的选聘本身就是行使业主自治权的内容之一。业主通过与物业管理企业签订物业管理合同，将小区部分的物业管理事务让渡给物业管理企业。物业管理企业只不过通过提供专业的物业管理服务而进行营利的经营实体。因此，在这两种管理方式中，仍需以业主自治管理模式为核心。
